Crowdcheck: BOB Wachstumsfinanzierung – Anleihe mit 8,5 % Zins plus Bonus

Die BOB efficiency design AG konzipiert nachhaltige Bürogebäude. Um das geplante Wachstum zu finanzieren, bietet das Unternehmen über die Plattform Wiwin ab 250 Euro Mindestzeichnung eine Anleihe an. Deren Zinssatz beträgt 8,5 Prozent pro Jahr bei einer Laufzeit von rund vier Jahren. Zudem ist ein Bonuszins möglich. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 5,5 Millionen Euro. Wie hoch ist das Risiko?

Emittentin der nachrangigen Schuldverschreibungen mit der Bezeichnung „BOB Wachstumsfinanzierung“ ist die vor rund zehn Jahren gegründete BOB efficiency design AG aus Aachen. Der Gesellschaftszweck des Unternehmens ist die Beratung, Konzeption, Begleitung der Realisierung und Durchführung von Qualitätssicherungsmaßnahmen für energieeffiziente und nachhaltige Neubauten oder Sanierungen im Bereich Wohn- sowie Nutzbauten. BOB efficiency design ist zudem zu verwandten Geschäften und allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, die mit dem Gegenstand des Unternehmens zusammenhängen.

Die Emittentin agiert laut Anlagebroschüre (vom 23.1.2024) als Projektentwicklerin, entweder für sich als Bauherrin oder als Dienstleisterin für andere Bauherren. Im ersten Fall gründet sie laut Anlagebroschüre (teilweise gemeinsam mit Partnern) eine Projektgesellschaft, kauft mit ihr die Grundstücke oder zu sanierende Objekte, sucht die Mieter und ist für die Finanzierung und den Verkauf der Gebäude zuständig. Im zweiten Fall agiert BOB efficiency design den Angaben nach insbesondere als Planerin oder auch Generalübernehmerin für die Bauherren.

Geringere Energiekosten

Ihre entwickelten Bürogebäude nennt die Emittentin BOB (Balanced Office Building). BOB hat nach Angaben der Emittentin bis zu ca. 80 Prozent geringere Energiekosten als konventionelle Neubauten. Diese Einsparungen ergeben sich laut Anlagebroschüre, indem beim BOB Automatisierung, Photovoltaik und Geothermie (als Heiz- und Kühlquelle) eingesetzt werden. Eine speziell für BOB entwickelte Wärmepumpe senke den Stromverbrauch weiter. BOB ist nach Einschätzung der Emittentin im Gebäudebetrieb bei den CO₂-Emissionen mindestens um den Faktor 10 effizienter als ein Standardbürogebäude ohne Berücksichtigung des Einkaufs von grünem Strom.

Die BOB-Gebäudeplattform wurde zunächst für die Anforderungen von Büros in Neubauten entwickelt. Laut Anlagebroschüre soll ab 2024 die Anwendung auf die Sanierung von Bürogebäuden ausgeweitet werden. Die Emittentin hat das Ziel ausgegeben, die Serienidee auch auf andere Bereiche wie Wohnen, Seniorenwohnen oder Hotels auszuweiten. Wann diese Erweiterung des Produktportfolios erfolgen wird, sei aber noch nicht terminiert.

Wohin fließt das Anleihekapital?

Das Emissionsvolumen der Anleihe „BOB Wachstumsfinanzierung“  beträgt laut Basisinformationsblatt (BIB, Datum: 23.1.2024) bis zu 5,5 Millionen Euro. Gemäß den Angaben in den Verbraucherinformationen trägt die Emittentin Vermittlungsgebühren und Anlegerverwaltungskosten in Höhe von bis zu ca. 495.000 Euro.

BOB efficiency design beabsichtigt laut Anlagebroschüre, den Nettoemissionserlös für das weitere operative Wachstum im Bereich der Projektentwicklung bereitzustellen (ca. 67 Prozent des eingeworbenen Kapitals), in die weitere Produktentwicklung zu investieren (ca. 27 Prozent) und für den Aufbau sowie die Schulung und Qualifizierung von Fachkräften einzusetzen (ca. 6 Prozent).

Laufzeit und Zins

Die Schuldverschreibungen haben laut BIB eine Laufzeit bis zum 31.12.2027. Die Emittentin ist ab dem 1.7.2026 berechtigt, die Anleihe mit einer Frist von vier Wochen zum Ende eines Kalenderquartals zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Der Zinssatz der Schuldverschreibungen beträgt 8,5 Prozent pro Jahr.

Sollte die Emittentin ab dem 1.1.2025 bis zum Laufzeitende der Anleihe eine oder mehrere ihrer Immobilien bzw. Projektgesellschaften veräußern, erhalten die Anlegerinnen und Anleger laut BIB nachträglich am Laufzeitende eine variable Bonuskomponente je verkaufter Immobilie. Dieser Bonuszins beträgt laut BIB 0,5 Prozent, wenn die Emittentin für eine Immobilie einen Verkaufspreis von bis zu 60 Millionen Euro erzielt, oder 0,75 Prozent, wenn der Verkaufspreis höher ist.

Maßgeblich für die Bonuszinsberechnung sind gemäß den Anleihebedingungen die Verkaufspreise der notariellen Kaufverträge. Die Bonuszinsberechnung wird laut den Anleihebedingungen nur dann fällig, wenn die Immobilie nicht innerhalb des Konzerns der Emittentin an bestehende oder neu gegründete Gesellschaften veräußert wird.

Die nicht börsennotierte Emittentin hat laut Organigramm der BOB-Unternehmensgruppe, das in der Anlagebroschüre enthalten ist, derzeit sechs Projektgesellschaften.

Hohe Risiken

Bei dem Produkt handelt es sich um nachrangige tokenbasierte Schuldverschreibungen, die mit einer vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre ausgestattet sind. Die Zahlungsansprüche der Anlegerinnen und Anleger aus den Schuldverschreibungen können laut BIB aufgrund der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre bereits vor Eröffnung eines Insolvenzverfahrens dauerhaft nicht durchsetzbar sein, und der Ausschluss dieser Ansprüche kann für unbegrenzte Zeit wirken.

Im Unternehmensregister ist noch kein Jahresabschluss der Emittentin für ihr Geschäftsjahr 2022 veröffentlicht (Stand: 29.1.2024). Gemäß den Angaben in ihrem Jahresabschluss 2021 beträgt ihr Anlagevermögen zum 31.12.2021 nur rund 270.000 Euro. Gemäß der Darstellung in der Anlagebroschüre ist der Umsatz 2023 gegenüber dem Vorjahr gesunken und beträgt weniger als 4 Millionen Euro. Das Unternehmen prognostiziert in der Anlagebroschüre für das Geschäftsjahr 2024, dass der Umsatz steigt und das EBIT (Ergebnis vor Steuern und Zinsaufwendungen) negativ ist. Für 2025 prognostiziert die Emittentin einen starken Umsatzanstieg und ein deutlich positives EBIT.

Die Entwicklung von Immobilien in den Projektgesellschaften könnte laut Anlagebroschüre deutlich teurer werden und länger dauern als geplant. So kann es den Angaben nach insbesondere zu Engpässen mit deutlich längeren Lieferzeiten bei Baustoffen sowie massiven Preissteigerung von Baumaterialien kommen.

Veränderungen der Nachfrage nach Büroimmobilien können laut Anlagebroschüre den Verkauf der fertiggestellten Immobilien erschweren und nur mit Preissenkungen ermöglichen. Verschiedene weitere Faktoren wie laut Anlagebroschüre insbesondere eine Veränderung der Konjunkturlage, verbunden mit veränderter Kaufkraft der Kunden der Emittentin, eine Veränderung der Wettbewerbsbedingungen, Planungsfehler, Umweltrisiken, die Abhängigkeit von Schlüsselpersonen sowie Veränderungen der rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen können nachteilige Auswirkungen auf die Emittentin haben. Dies kann zur Folge haben, dass die Emittentin die Ansprüche aus der Anleihe nicht bedienen kann. Für Anlegerinnen und Anleger bestehen erhebliche Risiken, ihr eingesetztes Kapital zu verlieren.