Miller Forest: Perspektiven für Holzinvestments – sind Aktien eine Option?

Die Miller Forest Investment AG hat seit 2006 als Emittentin mehrere sogenannte Direktinvestments mit der Bezeichnung Waldinvestments angeboten. Anlegerinnen und Anleger erwarben oder pachteten brachliegende Weideflächen in Paraguay, die dann insbesondere mit Eukalyptusbäumen aufgeforstet wurden. Nun werden Investorinnen und Investoren Aktien einer anderen Gesellschaft angeboten. ECOreporter hat bei Miller Forest nachgehakt.

Die geernteten Hölzer werden nach Angaben von Miller Forest (vom Juni 2024) derzeit vorwiegend als Hackschnitzel, Holzkohle, Paletten, Pfähle, Möbel, Bau- und Konstruktionsholz vermarktet. Etwa 95 Prozent des Holzes, das die Aufforstung hervorbringt, wird den Angaben nach direkt in Paraguay vertrieben. Ein Sägewerk, das seit 2019 durch den Forstdienstleister Felber Forestal am Standort der Aufforstung betrieben wird, ist laut Miller Forest nun voll ausgelastet.

Warum war das vergangene Geschäftsjahr für die Miller Forest Investment AG schwierig? Wie ist die aktuelle Situation in Paraguay? Wie haben sich die Holzpreise und die Grundstückspreise entwickelt? Warum wird das Aktienangebot unterbreitet? Welche Rolle spielt die Rinderzucht? Welche Aspekte sollten Anlegerinnen und Anleger bei dem Aktienangebot beachten? Antworten auf diese und weitere Fragen sowie das Fazit von ECOreporter erhalten Sie im Premium-Bereich.

Miller Forest mit schwierigem Geschäftsjahr 2023

Die Anlegerinnen und Anleger der Vermögensanlagen (Direktinvestments) sind auch von der Zahlungsfähigkeit und der Bonität der Miller Forest Investment AG (Emittentin) abhängig und diese wiederum von ihrem Vertragspartner Felber Forestal S.A. mit Sitz in Paraguay. Bei einer Insolvenz könnten die Pacht- und Bewirtschaftungsvorauszahlungen der Anlegerinnen und Anleger verloren gehen.

Der Personalbestand der Miller Forest Investment AG war laut ihrem Lagebericht vom Juni 2024 für das Geschäftsjahr 2023 mit drei Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern (ohne Vorstand) gegenüber dem Vorjahr unverändert. Das Geschäftsjahr 2023 war den Angaben nach personell aber eine besondere Herausforderung, nachdem der Verkaufsleiter Ende 2022 das Unternehmen verlassen hatte und die Stelle bis September 2023 unbesetzt war. Zudem hatte die Emittentin nach dem Vertriebsende einer Vermögensanlage (2022) im Geschäftsjahr 2023 keine neuen Grundstücksflächen, die sie hätte anbieten und vermitteln können. In der Folge verzeichnete die Emittentin für das Geschäftsjahr 2023 einen Jahresfehlbetrag von 317.000 Euro (2022: Jahresgewinn von 5.000 Euro). Die Eigenkapitalquote der Emittentin verringerte sich von 9,3 Prozent (Ende 2022) auf 5,7 Prozent zum 31.12.2023.

Flächen-Konkurrenz mit Sojabauern

Im Geschäftsjahr 2024 wurden laut Miller Forest-Lagebericht vom Juni 2024 Veränderungen in der Vertriebsstruktur vorgenommen, Produkte und auch die Form der Vermarktung wurden wesentlich geändert. Eine der großen Veränderungen sei demnach die Gründung der Felber Forestal AG zusammen mit dem Forstdienstleister von Miller Forest in Paraguay. In diese Gesellschaft sollen vorhandene und neue Grundstücksflächen und die Aktivitäten vor Ort zur Wertschöpfung am Ernteholz (Sägewerk, Kokerei, Möbel- und Pfahlherstellung) eingebracht werden. Ziel sei es, die Investoren an den gesamten wirtschaftlichen Aktivitäten und der eigenen Wertschöpfungskette zu beteiligen und Kapital für den Erwerb weiterer Grundstücke zu sammeln. Die zukünftigen Investoren würden laut Miller Forest keine Direktinvestition in Grund und Boden vornehmen, sondern Vorzugsaktien der Betreibergesellschaft erwerben.

Das Sägewerk von Miller Forest und Felber Forestal. / Foto: Miller Forest

Der Grund hierfür liegt nach Angaben der Emittentin darin, dass der Erwerb neuer Grundstücksflächen in ihrer Region in Paraguay sehr schwierig geworden sei. Die Forstunternehmen konkurrieren den Angaben nach mit Sojabauern, die die Region und das Verfahren der Bodenvorbereitung von Felber Forestal für sich entdeckt haben. Zusammen mit der neu asphaltierten Straße, welche die Region erschließe, haben diese Effekte laut Emittentin die Grundstückspreise um ca. 100 Prozent steigen lassen. Auf dieser Grundlage sowie aufgrund deutlich höherer Kosten für Hilfsstoffe (z.B. Düngemittel, Benzin) sei es für Miller Forest sehr schwierig, für Investoren ein renditeträchtiges Angebot zu entwickeln. Erfreulicher ist nach Einschätzung der Emittentin die Situation für diejenigen Investoren, die über Miller Forest Land erworben haben.

Aktien für Neu- und Bestandskunden

Gegenwärtig können laut Lagebericht nur eigene Flächen und Pachtflächen von Kunden vertrieben werden, deren Direktinvestments nach der Ernte ausgelaufen sind. Miller Forest geht im Lagebericht davon aus, dass im Geschäftsjahr 2025 wieder Flächen verfügbar sein werden und man den Vertrieb in der Öffentlichkeit wieder aufnehmen kann.

Für die bestehenden Kunden ergebe sich die Option, Waldinvestments in Aktien umzuwandeln und somit einen Anteil an der Felber Forestal AG zu erwerben. Dieser Prozess werde von Miller Forest verwaltet und auch betreut. 2024 liegt der Vertriebsfokus laut Lagebericht auf dem Produkt „grünes Klima“ (Kompensation von CO₂-Emissionen), der Vermittlung von Grundstücksverkäufen und der Vertriebsunterstützung von Vorzugsaktien für Neukunden bzw. Tauschaktien (bestehende Verträge mit Miller Forest) der Felber Forestal AG. Hierfür erhalte Miller Forest für die Neukunden eine Vermittlungsprovision und für die bestehende Verträge eine Verwaltungsprovision von 1,5 Prozent.

Auf Nachfrage von ECOreporter erklärte Miller Forest am 25.11.2024, dass mit der im Lagebericht genannten „Felber Forestal AG“  die paraguayische Aktiengesellschaft „Felber Forestal S. A.“ gemeint ist. Es könne sein, dass aktuell noch eine Übergangs-AG vorhanden ist, bis die neuen Betriebszweige eingebracht wurden. In ihrem Newsletter vom November 2024 betont Miller Forest, dass auch bei einer Umwandlung in Aktien der paraguayischen Aktiengesellschaft Felber Forestal S. A. die Betreuung der Investoren unverändert fortgeführt werde. Das deutsche Personal von Miller Forest bleibe Ansprechpartner für alle investitionsbezogenen Anliegen.

ECOreporter-Fragen an Miller Forest

ECOreporter: Von Miller Forest wurde 2017 und auch noch 2020 kommuniziert, dass die relevanten Fundamentalzahlen und die Holzbestands-Situation in Paraguay für eine Erholung der Brennholzpreise auf mittel- bis langfristige Sicht sprechen. In anderen Länder-Holzmärkten sind die Holzpreise nach Corona deutlich gestiegen. Dem Newsletter vom November 2024 ist aber zu entnehmen, dass der Preis für Eukalyptusholz in Paraguay weiterhin (seit 2017 bei Energie- und Nutzholz, seit 2020 bei Wertholz) auf einem niedrigen Niveau ist. Welche Gründe gibt es dafür?

Miller Forest:  Der Holzmarkt in Paraguay ist abgekoppelt vom Weltmarkt. Die Transportkosten des Holzes aus Ost-Paraguay fressen den Mehrerlös am Weltmarkt auf. Aus diesem Grund bauen wir gerade die eigene Verarbeitung weiter aus. Hierunter fallen unser Sägewerk, Holzkohlewerk, Imprägnier-Anlage, Schreinerei und die Hackschnitzelproduktion. Die veredelten Produkte können wir dann mit höheren Margen in andere Märkte verkaufen, z. B. Bauholz, Leimbinder, Möbel, Holzhäuser, Gartenzäune, Zaunposten und Telefonmasten.

Für den niedrigen Holzpreis gibt es nach Angaben von Miller Forest insbesondere drei Ursachenkomplexe:

Miller Forest: In Paraguay gibt es immer noch illegale Abholzung der Naturwälder und Verarbeitung zu Hackschnitzeln, die dann sehr günstig an die Industrie verkauft werden. Zudem werden Privatwälder, meist geerbte Flächen – keine Urwälder, aber auch wild gewachsene, nicht gepflegte Waldflächen –, nun abgeholzt und zu Hackschnitzeln verarbeitet. Diese Flächen werden nach der Ernte auch nicht wieder aufgeforstet, sondern verwuchern erneut und werden dann Jahre später wieder abgeerntet.  

Zudem haben sich in Paraguay ab 2014 viele Lohnunternehmer aus Brasilien mit mobilen Hackschnitzel-Aggregaten angesiedelt. Hierdurch wurden Bäume nicht mehr als Sägeholz verarbeitet und nur die untersten 6 bis 8 Meter genutzt, sondern die Bäume zu 100 Prozent zu Hackschnitzeln verarbeitet. Damit kam ein ganz anderes Holzvolumen auf den Markt. Dies hat sich bis heute gehalten.

Weiterhin gab es großflächige Aufforstungen für ein geplantes Zellstoffwerk. Dieses Bauvorhaben wurde leider bereits um mehrere Jahre verschoben. Das Zellstoffwerk sollte ca. 6 Millionen Festmeter Holz jährlich verbrauchen. Nun drückt das dafür angepflanzte Holz ebenfalls auf den Holzmarkt, da es nicht für seine geplante Bestimmung verbraucht werden kann.

Bei ECOreporter haben sich Anleger gemeldet, die das Wald-Investment (Kauf-Variante) Wertholz von Miller Forest gezeichnet haben. Sie warten nach eigenen Angaben seit mehr als fünf Jahren darauf, dass sie die Besitzerurkunde für ihr Grundstück erhalten. Welchen Grund gibt es dafür?

Miller Forest: Die normale Laufzeit sind zwei bis drei Jahre, um den Grundbuchtitel zu erhalten. Die von Ihnen genannten bis fünf Jahre haben sich ergeben, da der damalige Notar Ende 2021 verstorben ist und dann alle Verträge rückabgewickelt werden mussten. Dies hat mehrere Jahre Verzug verursacht. Ebenso waren von März 2020 bis Dezember 2021 in Paraguay fast alle Ämter aufgrund von Corona geschlossen. Die aktuellen Verträge mit unserer neuen Notarin werden wieder in der normalen Zeit von zwei Jahren bis zum Erhalt des Grundbuchtitels abgeschlossen.

Grundstückspreise gestiegen

Auf einem Grundstück von Miller Forest in Paraguay werden Baumsetzlinge gepflanzt. / Foto: Miller Forest

ECOreporter hatte sich 2017 das zu dem Zeitpunkt aktuelle Holzinvestmentangebot von Miller Forest näher angesehen. In der Analyse hieß es unter anderem: „Bei der Wertholz-Kaufvariante (Laufzeit 18 Jahre, 5 Hektar) macht der Kaufpreis für das Grundstück (inkl. Vermessung, Notar, Grundbucheintrag) mit rund 41 Prozent den größten Teil der Gesamtinvestition aus. Der Kaufpreis beträgt umgerechnet 4.800 Euro je Hektar. Dabei handelt es sich nach Aussage der Emittentin um den in 2017 verlangten Preis für Land, das für die Aufforstung geeignet ist, in der paraguayischen Region, in der die Aufforstungsgrundstücke liegen. Zum Vergleich: 2014 lagen die Landpreise nach Angaben der Emittentin erst bei umgerechnet 2.530 Euro je Hektar. Der Grundstückspreis dürfte unter anderem von der Entwicklung des Soja-Preises abhängig sein: Steigt der Soja-Preis, klettert auch der Wert der Flächen, auf denen Soja angebaut wird, gleichzeitig gehen auch andere Flächenpreise in die Höhe.“

ECOreporter: Laut Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 von Miller Forest haben sich die Grundstückspreise in der Region, in der die Flächen der Anlegerinnen und Anleger liegen, ungefähr verdoppelt. Wirkt sich das auch auf die Preise aus, die Anlegerinnen und Anleger für ihre Grundstücke erhalten können? Wie hoch sind die Flächenpreise derzeit ungefähr?

Miller Forest: Falls ein Anleger sein Investment verkaufen möchte, bieten wir dies in unserem Zweitmarkt an. Hier werden für 5 Hektar ca. 30.000 bis 35.000 Euro für den Verkäufer erzielt. Also das Geld, das dem Verkäufer nach Abzug von Überschreibungskosten und Verkaufsprovisionen wirklich bleibt. Die genaue Höhe hängt von der Lage, dem Zustand, dem Baumbestand sowie der gepflanzten Baumart ab. Die Miller Forest Investment AG und auch die Felber Forestal S.A. kaufen keine Grundstücke von den Anlegern zurück.

Aufgrund der geringen Holzpreise in Paraguay, der deutlich gestiegenen Kosten (z.B. Düngemittel, Benzin) und der hohen Grundstückspreise wegen der Sojabauern-Konkurrenz ist es Miller Forest gemäß den Angaben im Lagebericht vom Juni 2024 kaum mehr möglich, renditeträchtige Forst-Angebote für Anleger zu entwickeln. Herr Felber hat Erfahrungen mit Rinderzucht in Paraguay.  Wäre daher der Umstieg auf den Anbau von Bio-Soja eine Option für Miller Forest/Felber Forestal?

Miller Forest: Nein, ein Umstieg auf Bio-Soja wird nicht gemacht. Die von Ihnen angesprochene Rinderzucht wurde jetzt in die Felber Forestal S.A. mit eingebracht und läuft als ein Betriebszweig mit. Hier soll der Rinderbestand auf 2.500 Rinder erhöht werden. Die Strategie ist, die eigenen Verarbeitungsbetriebe auszubauen, um das Holz, das am Markt nur zu schlechten Preisen verkauft werden kann, zu veredeln und dann in anderen Märkten gewinnbringender zu verkaufen. Hierfür werden aktuell die Vorzugsaktien herausgegeben, um die nötigen Gelder zu sammeln. Als Vorzugsaktionär hat man dann an den Mehrerträgen aus den Verarbeitungsbetrieben über die jährliche Dividende und durch eine Aktienkurssteigerung seinen Anteil.

ECOreporter-Fazit

Die anhaltend niedrigen Holzpreise in Paraguay führen dazu, dass die vor Jahren für die Direktinvestments prognostizierten Renditen (deutlich) verfehlt werden könnten, insbesondere bei den Pachtvarianten. Bei den Kaufvarianten besteht die Chance auf steigende Flächenpreise im Zweitmarkthandel. Ob die Aktien der Felber Forestal S. A. eine wirtschaftlich sinnvolle Investment-Option sein könnten, kann ECOreporter nicht einschätzen, da kein Wertpapierprospekt vorliegt, sodass auch rechtliche Fragen offen sind. Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass es bei den Direktinvestment-Angeboten eine deutsche Emittentin, ein begrenztes Investmentkonzept, keine Rinderzucht-Beteiligung und eine geplante Laufzeit gibt. Bei einer Investition in Aktien des paraguayischen Unternehmens könnten dagegen vielfältige Risiken bestehen und künftig noch entstehen, die ohne Wertpapierprospekt für private Anlegerinnen und Anleger aus Deutschland nicht fundiert einschätzbar sind.