UBM: Geschäftsbelebung und höhere Risiken?

Die UBM Development AG hat 2024 ihre Gesamtleistung deutlich erhöht und den Jahresfehlbetrag gegenüber dem Vorjahr verringert. Welche wichtigen Kennzahlen haben sich aber verschlechtert? Für 2025 erwartet der Vorstand des auf Holzbauprojekte spezialisierten Immobilienentwicklers eine Verbesserung, differenziert aber zwischen Wohn-, Büro- und Hotelsegment.

UBM aus Wien verfügt nach eigenen Angaben über ein Portfolio von rund 3.000 Wohnungen, die sich derzeit in der Entwicklung oder bereits im Verkauf befinden. Über 90 Prozent der Projekte befinden sich Unternehmensangaben zufolge in Deutschland und Österreich (davon 58 Prozent Wohnraum, 42 Prozent aus dem Segment Light Industrial & Büro). Laut UBM sind mehr als 300.000 m² in Holz-Hybridbauweise in Umsetzung oder Planung.

Immobilien verkauft – mehr Projektfinanzierungen

Die in der Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung ausgewiesenen Umsatzerlöse von UBM lagen 2024 mit 106,2 Millionen Euro über dem Niveau des Vorjahres (85,3 Millionen Euro). Die Gesamtleistung übertraf 2024 mit 424,9 Millionen Euro deutlich den Vorjahreswert von 284,2 Millionen Euro.

Die Gesamtleistung erfasst – analog zum Umsatz – Erlöse aus Immobilienverkäufen der Assetklasse Wohnen, Vermietungsleistungen, Einnahmen aus dem Hotelbetrieb sowie an Dritte erbrachte Generalunternehmer- und Projektmanagementleistungen. Zusätzlich werden bei der Gesamtleistung die Leistungen der at-equity bilanzierten Unternehmen und Verkaufserlöse von Finanzimmobilien erfasst.

Die Finanzimmobilien, die zu den langfristigen Vermögenswerten zählen, reduzierten sich beim UBM-Konzern per Ende Dezember 2024 um 113,0 Millionen Euro und lagen zum Bilanzstichtag nur noch bei 294,9 Millionen Euro. Gleichzeitig reduzierten sich die Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen im Vergleich zum Vorjahr um 37,8 Millionen Euro auf 112,4 Millionen Euro. Die Projektfinanzierungen erhöhten sich dagegen um 51,5 Millionen Euro auf 195,1 Millionen Euro. Insgesamt reduzierten sich die langfristigen Vermögenswerte laut Konzernbilanz von rund 745 Millionen Euro (31.12.2023) auf rund 628 Millionen Euro Ende 2024.

Den größten Beitrag zur Gesamtleistung brachten gemäß den Angaben im Konzernlagebericht der Verkauf des Bestandsobjekts W3 Wien Mitte und Anteilsverkäufe am LeopoldQuartier Bauteil A in Wien, an dem Hotel Andaz in Prag, Teilen des Poleczki Business Parks in Warschau sowie einem Fachmarktzentrum in Gdynia.

Hotelgeschäft weiter unter Druck

Die Gesamtleistung im Geschäftsjahr 2024 aus dem Segment Hotel belief sich wie im Vorjahr auf rund 110 Millionen Euro. Die Leistung insgesamt ist laut UBM auf die anhaltend hohe Reisetätigkeit nach dem Ende der Covid-19-Pandemie sowie auf den Anteilsverkauf des Luxushotels  Andaz zurückzuführen. Es befindet sich aber nach wie vor kein Hotelprojekt in Entwicklung. Die hohe Inflation habe zudem zu einer Kostenerhöhung beim Hotelbetrieb geführt. Zwar konnte diese laut UBM teilweise über höhere Zimmerpreise an die Kunden weitergegeben werden. Trotzdem steht nach Angaben des Unternehmens die Profitabilität des Hotelgeschäftsmodells insgesamt weiter unter Druck.

Wohnungen für München

Die Gesamtleistung des Segments Deutschland sank von 62,8 Millionen Euro im Vorjahr auf  61,0 Millionen Euro in 2024. Maßgeblich zur Gesamtleistung trugen laut UBM in der Berichtsperiode Wohnungsprojekte wie Flösserhof und Havn in Mainz sowie das Projekt Gmunder Höfe in München bei. Bei Letzterem hat die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt München 124 Wohnungen in Obersendling erworben, die auch bereits schlüsselfertig an die Münchner Wohnen übergeben wurden.

Eigenkapitalquote fällt unter 30 Prozent

Der Konzern-Jahresfehlbetrag erreichte 2024 rund 29,6 Millionen Euro, nach einem Fehlbetrag von 46,0 Millionen Euro im Jahr 2023.

Das Eigenkapital lag zum 31. Dezember 2024 mit 343,7 Millionen Euro unter dem Niveau per Ende 2023 (379,7 Millionen Euro). Der Rückgang ist laut UBM vor allem durch das negative Ergebnis zu erklären. Die Eigenkapitalquote erreichte Ende 2024 29,1 Prozent (31. Dezember 2023: 30,3 Prozent) und lag damit unterhalb der von UBM angepeilten Bandbreite von 30 bis 35 Prozent.

UBM-Vorstand sieht positive Entwicklungen

Für das Jahr 2025 erwartet UBM gemäß den Angaben im Konzernlagebericht vom 31. März 2025 eine weitere Verbesserung gegenüber 2024. Im Wohnbau ist nach Einschätzung des Vorstands die Talsohle durchschritten, und der Aufschwung dieser Assetklasse setze sich in allen UBM-Märkten fort. Erste Signale gebe es auch im Segment Light Industrial & Büro: Das steigende Mietniveau und die wachsende Zahl von Unternehmen, die ihre Mitarbeiter zurück ins Büro holen, deuteten auf eine Stabilisierung hin.

Auf Basis dieser Entwicklungen rechnet UBM im zweiten Halbjahr 2025 mit einer Rückkehr in die Gewinnzone. Das Unternehmen verzichtet jedoch nach eigenen Angaben aufgrund der anhaltenden Volatilität und der schwer vorhersehbaren Marktentwicklung vorerst auf eine konkretere Prognose für das Geschäftsjahr 2025.

Entwicklungen bei Aktie und Anleihen

Im Monatsvergleich gab es bei den Aktien und zwei von ECOreporter geprüften Anleihen der UBM Development AG leichte Kursverluste.

Die UBM-Aktie ist im Prime Market der Wiener Börse gelistet und kann auch an der Börse Frankfurt gehandelt werden. Das Papier notierte im Mai 2022 noch bei über 40 Euro, erfuhr dann einen Abwärtstrend und fiel im Dezember 2024 kurzfristig auf knapp über 15 Euro. 2025 folgte eine Aufwärtsbewegung, und die Aktie konnte im März die Marke von 21 Euro überschreiten. Gestern Nachmittag notierte der Kurs im gettex-Handel bei 19,80 Euro (Stand: 14.4.2025, 16:14 Uhr).

UBM mit mehreren Anleihen – Analyse von ECOreporter

UBM hat mehrere Anleihen auf den Markt gebracht, darunter den UBM Green Bond 2024/29 mit einem Zins von 7,0 Prozent, der an der Börse Frankfurt derzeit bei 94,0 Prozent notiert (Stand: 14.4.2025, 9:23 Uhr). Der Green Bond 2023/27 des Unternehmens steht in Frankfurt aktuell bei 96,0 Prozent seines Nennwertes (14.4.2025, 9:23 Uhr).

ECOreporter hat den Green Bond 2024/29 hier ausführlich analysiert.

Weitere Informationen zu Einschätzungen des UBM-Vorstands, einem Aktien-Rückkaufprogramm und einem möglichen neuen Anleiheangebot sowie eine Aktien-Einschätzung von ECOreporter lesen Sie hier.

UBM Development AG Aktie:  ISIN AT0000815402 / WKN 852735

UBM Development Green Bond 2024/29: ISIN AT0000A3FFK1 / WKN A3LZ1U

UBM Development Green Bond 2023/27: ISIN AT0000A35FE2 / WKN A3LJ82