Analyse: UBM Green Bond 2024-2029 – sind 7 % Zins angemessen?

Der Konzern der börsennotierten UBM Development AG aus Wien entwickelt Immobilien. Schwerpunkt sind sogenannte Green Buildings mit Fokus auf Holzbauprojekte. Das neue Anleiheangebot von UBM beinhaltet ein Umtauschangebot für zwei Altanleihen, ein öffentliches Angebot und eine Privatplatzierung. Der Zinssatz der Anleihe beträgt 7,0 Prozent pro Jahr bei einer Laufzeit von fünf Jahren. ECOreporter hat sich das Angebot näher angesehen.

Das Emissionsvolumen des UBM Green Bond 2024-2029 (Anleihe) beträgt bis zu 100 Millionen Euro, mit der Möglichkeit einer Aufstockung auf bis zu 150 Millionen Euro. Für die Anlegerinnen  und Anleger der UBM-Anleihen 2019-2025 und 2021-2026 besteht ein Umtauschangebot, das bis zum 15. Oktober 2024 befristet ist. Am Tag danach soll das öffentliche Bar-Zeichnungsangebot der Anleihe in Österreich, Deutschland und Luxemburg starten. Der Zeitplan sieht vor, dass das Bar-Zeichnungsangebot am 22. Oktober endet und mit dem Beginn der Anleihelaufzeit (29. Oktober) auch der vorgesehene Handel an der Wiener Börse startet.

Schwerpunkte Österreich und Deutschland

UBM ist nach eigenen Angaben einer der größten Entwickler von Holz-Hybrid-Bauten in Europa mit einer 1,9-Milliarden-Euro-Projektpipeline bis 2028. Über 90 Prozent der Projekte befinden sich dabei nach Angaben der Emittentin (Stand Ende August 2024) in Deutschland und Österreich, wobei 59 Prozent auf den Bereich Wohnen und 41 Prozent auf die Segmente Light Industrial und Büro entfallen.

Höchstes Holzhaus der Welt geplant

Unter anderem entwickelt UBM gemäß den Angaben auf ihrer Internetseite (Abruf: 1.10.2024) mit dem Timber Marina Tower das höchste Holzhochhaus der Welt in Wien. Der Büroturm soll 32 Obergeschosse und vier Tiefgeschosse mit insgesamt rund 44.350 Quadratmetern Geschossfläche umfassen und das Ökogebäude-Zertifikat LEED Gold erhalten. Um einen möglichst umweltfreundlichen Betrieb des Büroturms zu gewährleisten, sind außerdem Geothermie, Grundwassernutzung sowie die Installation von Photovoltaik-Modulen vorgesehen. Der Bau des Gebäudes soll nach UBM-Angaben im ersten Quartal 2025 starten, die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2026 geplant.

Wie sieht das Geschäftsmodell von UBM konkret aus? Wie steht der Konzern derzeit wirtschaftlich da, und wie sind die Prognosen? Wohin soll das Anleihekapital fließen? Welche Risiken bestehen für die Emittentin und für die Anlegerinnen und Anleger? Antworten auf diese und weitere Fragen sowie das Fazit von ECOreporter erhalten Sie im Premium-Bereich in der ausführlichen Analyse.

Geschäftsmodell

Das Hauptgeschäftsmodell der UBM ist die Entwicklung und der Verkauf von Immobilien. Die Emittentin der Anleihe, die UBM Development AG aus Wien, ist laut Wertpapier-Prospekt (vom 30.9.2024) selbst nur teilweise operativ tätig. Sie fungiert im Wesentlichen als Obergesellschaft des UBM-Konzerns, steuert und koordiniert also alle Aktivitäten des Konzerns.

Der strategische Fokus von UBM liegt laut Prospekt auf Green Building und Smart Office Development in Großstädten wie Wien, München, Frankfurt am Main oder Prag. Als Konsequenz aus den Aktivitäten der jüngeren Vergangenheit, als der UBM-Konzern nach eigenen Angaben einer der führenden europäischen Hotelentwickler war, hält der UBM-Konzern eigenen Angaben zufolge in (derzeit) geringem Ausmaß Hotelimmobilien in Deutschland, Österreich, Polen und Tschechien. Der Konzern ist auf einer projektbezogenen und opportunistischen Basis auch in anderen europäischen Ländern wie etwa den Niederlanden tätig.

In allen Ländern, in denen der UBM-Konzern aktiv ist, konzentriert er sich laut Prospekt auf Entwicklungsprojekte in den Ballungsräumen der größeren Städte. Hinsichtlich der Anlageklassen hat der Konzern seinen Schwerpunkt in der Entwicklung von Wohnimmobilien im Mittel- bis Hochpreissegment und von Gewerbe- und Bürokomplexen. Zusätzlich zu diesen Kernanlageklassen umfassen die Entwicklungstätigkeiten nach eigenen Angaben auch Immobilien in anderen Anlageklassen wie etwa Einzelhandel, Logistik und Hotel.

Das Geschäftsmodell des UBM-Konzerns erstreckt sich laut Prospekt über die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienentwicklung und lässt sich in die Phasen Erwerb, Planung, Bau und Ausstieg (Exit) unterteilen. In der Exitphase werden die jeweiligen Immobilien an verschiedene Dritte (Käufer, Investoren etc.) verkauft. Mit Ausnahme von Wohnimmobilien beinhaltet die Exitphase teilweise auch die temporäre Vermietung von selbst entwickelten Gebäuden.

Darüber hinaus bietet der UBM-Konzern laut Prospekt Hotelmanagementdienstleistungen für entwickelte Hotels an. UBM ist an der Verwaltung von Hotels beteiligt, um den Preis, zu dem die betreffende Immobilie verkauft werden kann, zu erhöhen. Der Konzern bleibt jedoch laut Prospekt auch nach dem Verkauf der Immobilie regelmäßig am Management eines Hotels beteiligt. Die Profitabilität des Hotelgeschäftsmodells ist gemäß den Angaben im UBM-Konzernlagebericht 2023 aufgrund inflationsbedingter Kostensteigerungen beim Hotelbetrieb insgesamt weiter unter Druck geraten.

Wirtschaftliche Entwicklung

Seine Umsätze erwirtschaftet der UBM-Konzern im Wesentlichen aus Erträgen aus dem Verkauf von entwickelten Immobilien. Durch die mehrjährige Realisierungsdauer der Projekte kann der Umsatzausweis der Gewinn- und Verlustrechnung starken Schwankungen unterliegen.

Gemäß den Angaben im Konzernlagebericht 2023 (vom 2. April 2024) war aufgrund des schnellen Zinsanstiegs der Immobilienmarkt im Jahr 2023 faktisch zum Erliegen gekommen. Nennenswerte Transaktionen außerhalb des Einzelwohnungsabverkaufs fanden nach Angaben der Emittentin im geringen Umfang nur dann statt, wenn es sich um Notverkäufe handelte.

Der Nettoverlust (Periodenergebnis nach Steuern) erreichte laut Konzernzwischenbericht im ersten Halbjahr 2024 rund 12,5 Millionen Euro und lag damit unter dem Wert des ersten Halbjahres 2023 (Verlust von 29,3 Millionen Euro). Die Zahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des UBM-Konzerns verringerte sich zum 30.6.2024 auf 252 (31.12.2023: 268; 31.12.2022: 292).

Im ersten Halbjahr 2024 hat UBM mehrere nicht strategische Vermögenswerte verkauft. Ende Juni verfügte UBM damit über 179 Millionen Euro an liquiden Mitteln. Die im ersten Halbjahr 2024 abgeschlossenen Transaktionen reduzierten die Finanzimmobilien (Anlagevermögen) um rund 108 Millionen Euro.

Die Anleiheverbindlichkeiten betrugen per Ende Juni 377,2 Millionen Euro. Die Nettoverschuldung betrug zum 30. Juni 550,0 Millionen Euro und lag damit unter dem Wert zum 31. Dezember 2023 von 610,2 Millionen Euro. Die Nettoverschuldung umfasst kurz- und langfristige Anleihen und Finanzverbindlichkeiten exklusive Leasingverbindlichkeiten minus liquide Mittel.

Das Eigenkapital lag zum 30. Juni 2024 mit 360,9 Millionen Euro um 18,8 Millionen Euro unter dem Niveau von Ende 2023. Die Eigenkapitalquote erreichte laut Konzernzwischenlagebericht per Ende Juni 30,4 Prozent und lag damit weiterhin in der angepeilten Bandbreite von 30 bis 35 Prozent (31. Dezember 2023: 30,3 Prozent).

Geschäftsaussichten

UBM entwickelt unter anderem diesen Gewerbe-Campus in Holzbauweise in München. / Grafik: UBM

UBM rechnet laut Konzernzwischenlagebericht (vom 28. August 2024) für das Jahr 2024 mit einer signifikanten Reduzierung des Verlusts gegenüber dem Vorjahr, vorrangig bleibe jedoch die Sicherung der Liquidität. Im Geschäftsjahr 2025 rechnet UBM mit einer Rückkehr in die Gewinnzone. Verantwortlich dafür werde nach Einschätzung der Emittentin voraussichtlich die immer größer werdende Angebotslücke im Wohnbereich sein, ebenso wie das weitere Ansteigen des Mietniveaus bei Büros in den Märkten von UBM. Nach Einschätzung der Emittentin könne aufgrund der derzeit andauernden Marktbereinigung mittelfristig kein Zweifel bestehen, dass die verbleibenden Marktteilnehmer dann überproportional davon profitieren werden.

Im Vorwort zum Konzernzwischenlagebericht (vom 28. August 2024) skizziert der UBM-Vorstand die Probleme des Geschäftsmodells und mögliche Lösungen dafür. Gemäß den Angaben im Vorwort sind  im Zeitraum 1. Januar 2021 bis 30. Juni 2024 die Verbraucherpreise in Österreich um 23,6 Prozent gestiegen, die Baupreise aber noch stärker um 33,3 Prozent. Noch extremer ist die Entwicklung in Deutschland mit plus 18,2 Prozent bei den Verbraucherpreisen und 36,2 Prozent bei den Baupreisen. Im Kern besteht daher nach Einschätzung des Vorstandes das Problem darin, dass UBM ein Produkt „herstellt“, das am Markt zu teuer ist und daher keine Käufer findet.

Deshalb müsse kostengünstiger entwickelt werden durch Standardisierung, Modularisierung und Vereinfachung. Für UBM heiße Standardisierung Holzbau, es könnte auch jede andere Verlagerung von der Baustelle in die Fabrik sein. Bei der Modularisierung steht der Konzern nach eigenen Angaben erst am Anfang. Noch früher sei es bei der Vereinfachung, weil UBM dabei auf die Veränderung rechtlicher Rahmenbedingungen angewiesen sei. Hierbei hofft der Konzern unter anderem auf einen deutschen Gesetzentwurf, der Ende Juli zur Abstimmung auf den Weg gebracht wurde und den Gebäudebau erleichtern soll. Nach UBM-Angaben glauben Experten, dass durch mehr Flexibilität von Raumhöhen bis hin zur Anzahl der vorgeschriebenen Steckdosen rund zehn Prozent der Baukosten eingespart werden könnten. Zudem möchte UBM Grundstücke billiger einkaufen und Nebenkosten reduzieren, um Immobilien kostengünstiger realisieren und verkaufen zu können.

Geplante Investitionen

Bei einer Vollplatzierung des geplanten Emissionsvolumens von 100 Millionen Euro betragen die geschätzten Gesamtkosten der Emission laut Prospekt etwa 1,1 Millionen Euro. Der Nettoerlös beträgt in dem Fall demnach etwa 98,9 Millionen Euro.  Im Rahmen des Umtauschangebots fließen der Emittentin aber keine zusätzlichen Finanzmittel zu. Zusätzliche Finanzmittel werden nur im Rahmen des Bar-Zeichnungsangebots eingenommen.

Die Emissionserlöse sind laut Prospekt zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung und/oder Refinanzierung neuer oder bestehender grüner Projekte der Emittentin sowie zur Verwirklichung der Durchführung solcher Projekte, insbesondere in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Polen und Tschechien bestimmt. Die Projekte sollen laut Prospekt eindeutige Umweltvorteile aus einer der geeigneten grünen Projektkategorien gemäß dem grünen Finanzierungrechtsrahmen der Emittentin bieten.

Die Strategie des UBM-Konzerns hat sich laut Prospekt in den letzten Jahren dahingehend geändert, dass sich dieser zu einem nachhaltigen Immobilienentwicklungskonzern entwickelt habe, wobei der Schwerpunkt auf Green Building liegt, was zu einer deutlichen Verringerung des Einsatzes von Beton und Stahl und zu einer verstärkten Verwendung von Holz als Baumaterial führe.

Risiken

Die UBM-Konzern entwickelt, realisiert und verkauft Immobilienprojekte. Insbesondere in frühen Projektentwicklungsphasen kann ein hohes Risiko bestehen, dass Projekte sich deutlich verzögern oder scheitern. Aber auch in späteren Entwicklungs- und in Bauphasen, in denen in der Regel bereits hohe Kosten angefallen sind, können Projekte noch scheitern. Es ist auch möglich, dass bereits entwickelte Projekte nicht mehr wirtschaftlich realisiert werden können, weil zwischenzeitlich die Bau- und Finanzierungskosten gestiegen sind, oder nicht zu einem auskömmlichen Preis verkauft werden können.

Es besteht laut Prospekt das Risiko, dass aufgrund anhaltend hoher oder sogar weiter erhöhter Zinsen die Finanzierungskosten von Projektentwicklungen hoch bleiben oder weiter steigen, Anleger in andere Asset-Klassen ausweichen und deshalb die aktuellen Bewertungen von Immobilien-Entwicklungen sinken. Das hohe Zinsniveau und die aufgrund der Immobilienkrise veränderte Risikoeinschätzung wirken sich auch unmittelbar auf die Kostenbelastung der Emittentin aus. So beträgt der Zins der Anleihen, für die das Umtauschangebot gilt, nur 2,75 Prozent (Anleihe 2019) bzw. 3,125 Prozent (Anleihe 2021). Der Zinssatz der neuen Anleihe 2024 liegt hingegen bei 7,0 Prozent, sodass die Emittentin – abhängig vom Platzierungsvolumen und der Annahme des Umtauschangebotes – künftig eine entsprechend deutlich höhere Zinslast zu tragen hat.

Der UBM-Konzern ist insbesondere abhängig von den Immobilienmärkten Österreich und Deutschland, auf die der Großteil seiner Entwicklungspipeline entfällt. Eine gesamtwirtschaftlich schlechte Entwicklung oder ungünstige Rahmenbedingungen in den Kernmärkten des Konzerns könnten die Geschäftsentwicklung von UBM stark beeinträchtigen.

Die Anleihe ist rechtlich nicht nachrangig. Risiken bestehen aber laut Prospekt aufgrund einer strukturellen Nachrangigkeit der Teilschuldverschreibungen gegenüber anderen von der Emittentin und deren Tochtergesellschaften aufgenommenen Finanzierungen, die durch Sicherheiten eines verbundenen Unternehmens des Konzerns (mit Ausnahme der Emittentin) abgesichert sein können oder die auf Grundlage der Finanzstruktur des Konzerns sowie der Anleihebedingungen anderweitig bevorzugt werden. Für Anlegerinnen und Anleger besteht das Risiko, dass sie ihr eingesetztes Kapital teilweise oder vollständig verlieren.

Fazit

Positiv ist beim UBM-Konzern, dass er gemäß Konzernzwischenlagebericht Eigenkapitalquote und Liquidität bislang weiterhin stabil halten konnte. Allerdings ist die Immobilienkrise noch nicht vorbei. Das Kernproblem bleibt, dass die stark gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten Immobilien und Wohnungen so verteuert haben, dass sich weniger Unternehmen bzw. Privatpersonen deren Kauf bzw. Anmietung leisten können oder möchten. Insgesamt sind nach Einschätzung von ECOreporter für die Emittentin die Risiken weiterhin so hoch, dass diese mit dem Anleihezins von 7,0 Prozent nicht vollständig abgegolten werden.