Im Check: Hainberg Quartier Nürnberg – Anleihe für grüne Immobilie mit bis zu 8 % Zins

Die Hainberg Quartier-Immobilie, die derzeit im Bau ist, soll hohe Nachhaltigkeitsstandards erfüllen. Einen Teil der Investitionskosten soll über eine nachrangige Anleihe refinanziert werden. Ein Zeichnung ist ab 250 Euro über die Plattform der wiwin GmbH möglich. Die Schuldverschreibungen haben einen Zins von 7,5 Prozent plus eventuellem Verkaufspreis-Bonus von 0,5 Prozent. Die geplante Laufzeit des digitalen Wertpapiers beträgt weniger als zwei Jahre.

Wiwin und Zinsbaustein

Emittentin der Anleihe ist die S&P CD Objekt 1 GmbH & Co. KG aus Erlangen. Sie ist laut Anlagebroschüre vom 20.5.2025 eine projektbezogene Objektgesellschaft und Tochtergesellschaft der S&P Commercial Development GmbH. Diese ist wiederum ein Tochterunternehmen der Sontowski & Partner Group, die auch ein Gesellschafter der Plattform Zinsbaustein ist. Zinsbaustein und Wiwin haben im April ihren Zusammenschluss bekannt gegeben. Über Hintergründe, Auswirkungen, Fehlbeträge, Ausfallquoten und weitere Aspekte hat ECOreporter hier berichtet.

Lebensmittelmarkt von „tegut…“ im Erdgeschoss

Der Bau des Hainberg Quartiers ist bereits 2024 gestartet. Die Errichtung der sogenannten Mixed-Use-Immobilie der Emittentin in Nürnberg schreitet gemäß den Angaben in der Anlagebroschüre planmäßig voran. Die Fertigstellung des viergeschossigen Projekts ist nach Angaben der Emittentin bis zum ersten Quartal 2026 vorgesehen. Der Verkauf des Immobilienprojekts soll bis Ende 2025 erfolgen.

Vertragsgemäße Übergabe an den Mieter „tegut…“  ist laut Anlagebroschüre am 1.10.2025, spätestens am 30.10.2026. Der Lebensmittelmarkt der Marke tegut… im Erdgeschoss mit rund 1.300 m² Handelsfläche soll die Grundversorgung des gesamten Quartiers sicherstellen. In den oberen Geschossen der Immobilie entstehen insgesamt 45 Mietwohnungen mit rund 2.700 m² Wohnfläche. Davon entfallen den Angaben nach etwa 1.500 m² auf geförderten Wohnraum.

Nachhaltiger Goldstandard

Das Hainberg Quartier wird nach Angaben der Emittentin nach dem hohen Gold-Standard der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB Gold) errichtet und erfüllt die Anforderungen des Effizienzhausstandards BEG 55 EE. Ein zentrales Element des Energiekonzepts ist die extensive Dachbegrünung mit Photovoltaikanlage zur Eigenstromnutzung sowie die Integration energieeffizienter Haustechnik.

Welche Aspekte sind beim vorliegenden Anleiheangebot bei der Zins- und Rückzahlung und bei der Laufzeit zu beachten? Welche Risiken bestehen? Antworten auf diese und weitere Fragen sowie das ECOreporter-Fazit lesen Sie im folgenden Premium-Bereich.

Wozu dient das Anleihekapital?

Das Emissionsvolumen der Anleihe „Hainberg Quartier Nürnberg“ beträgt bis zu 1,5 Millionen Euro. Zweck der Kapitalanlage ist laut Anlagebroschüre die anteilige Refinanzierung bestehender Mezzaninemittel und Rückzahlung von Gesellschafterdarlehen.

Die Emittentin kalkuliert, basierend auf Werten vom 28.2.2025, in der Anlagebroschüre mit Gesamtinvestitionskosten für das Immobilienprojekt Hainberg Quartier von 20,5 Millionen Euro. Die Finanzierung soll nach Angaben der Emittentin folgende Struktur haben:  Senior Bank Finanzierung von 14 Millionen Euro, sonstige Drittmittel von 4,5 Millionen Euro (davon 4 Millionen Euro über besicherte Grundschuld) 1,5 Millionen Euro über die Anleihe Hainberg Quartier Nürnberg und 500.000 Euro Eigenmittel. Die Emittentin erwartet laut Anlagebroschüre einen Kaufpreiszufluss plus Förderungen von zusammen 21,8 Millionen Euro.

Laufzeit und Zins

Die Schuldverschreibungen haben eine Laufzeit bis zum 30.4.2027. Die Emittentin hat aber das Recht, die Schuldverschreibungen mit einer Frist von vier Wochen zu einem Monatsende zu kündigen, erstmals zum 28.2.2026. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird laut den Anleihebedingungen nicht geleistet. In der Anlagebroschüre wird als planmäßiges Rückzahlungsdatum der 30.6.2026 genannt.

Der Zinssatz der Anleihe beträgt 7,5 Prozent pro Jahr. Diese Zinsen sind gemäß den Anleihebedingungen nachträglich am fünften Bankarbeitstag nach dem Laufzeitende zahlbar. Zudem gibt es laut Basisinformationsblatt (BIB, vom 20.5.2025) rückwirkend für die gesamte Laufzeit der Schuldverschreibungen eine variable Verzinsung von 0,5 Prozent pro Jahr, falls die Emittentin im Rahmen des beabsichtigten Globalverkaufs des Hainberg-Quartiers bis zum Ablauf des 31.12.2025 einen notariellen Kaufvertrag mit einem Verkaufspreis von mindestens 18,8 Millionen Euro abgeschlossen hat.

Sofern während der Laufzeit Rückzahlungen an die Anleihegläubiger geleistet werden, berechnen sich gemäß den Anleihebedingungen die Zinsen und die variable Bonuskomponente auf den Nennbetrag, vermindert um die Höhe der Rückzahlungen.

Risiken

Bei der Kapitalanlage handelt es sich um unverbriefte, nachrangige tokenbasierte Schuldverschreibungen, die mit einer vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre ausgestattet sind. Das Immobilienprojekt der Emittentin ist hauptsächlich mit Fremdkapital finanziert, das laut Anlagebroschüre gegenüber der nachrangigen Anleihe vorrangig zu bedienen ist.

Die Risiken aus der Geschäftstätigkeit der Emittentin sind laut Anlagebroschüre insbesondere folgende:

• Bis zur Fertigstellung könnten Kostensteigerungen auftreten.
• Es besteht ein potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers, des Generalunternehmers, der künftigen Mieter und/oder des potenziellen Käufers.
• Ein potenzieller Verkaufsvertrag könnte durch Verzögerungen und/oder Schlechtleistung nicht umgesetzt werden.
• Der geschlossene Mietvertrag mit dem Lebensmitteleinzelhändler könnte durch Verzögerungen und/oder Schlechtleistung nicht umgesetzt werden.
• Der wirtschaftliche Erfolg ist abhängig von der Auszahlung von Fördergeldern. Die Fördergelder können durch Nichterreichen der Förderbedingungen wie zum Beispiel durch Schlechtleistung nicht ausgezahlt werden.
• Die Projektgesellschaft kann auf Basis einer korrekten Anwendung der ordnungsgemäßen Buchführung rechnerisch im Projektverlauf eine Überschuldung ausweisen.
• Es können sich Entwertungen der Immobilie aus Lärm- oder Immissionsbelästigungen ergeben und die Veräußerbarkeit der Immobilie beeinträchtigen.
• Die Änderung staatlicher Rahmenbedingungen für Immobilien (z. B. Steuern, Abgaben, Vorschriften) kann sich negativ auf die Rentabilität der Immobilie auswirken.

Die Umsetzungsdauer des zu finanzierenden Projekts könnte sich verlängern. Es könnten laut Anlagebroschüre beispielsweise Planungsfehler zutage treten, oder Vertragspartner der Emittentin könnten mangelhafte Leistungen erbringen. Die Prognosen der erzielbaren Verkaufserlöse und weiterer Aspekte könnten sich als unzutreffend erweisen. Für Anlegerinnen und Anleger besteht ein erhebliches Risiko, ihr eingesetztes Kapital teilweise oder vollständig zu verlieren.

ECOreporter-Fazit

Das Anleihekapital soll auch der Rückzahlung von Gesellschafterdarlehen dienen. Dass dies nur wenige Monate vor dem geplanten Verkauf und der geplanten Fertigstellung der Immobilie vorgesehen ist, stellt keine vertrauensbildende Maßnahme dar. Für die Anlegerinnen und Anleger überwiegen bei dem Anleiheangebot die Risiken.