„Wir sind steinzentriert!“ Und wir müssen das Thema Wohnen fundamental anders denken – sagt George Salden im ECOreporter-Interview

Da läuft etwas schief: In Deutschland stehen mehr Wohnungen leer, als jedes Jahr neu gebaut werden sollten. Politik und Medien gehen das Problemthema an wie so oft: Mehr vom selben soll es richten. Mehr Neubauten, verdichtete Wohnviertel, weitere Straßen für bessere Dorfanbindungen, staatliche Mietpreisbremsen. ECOreporter hat darüber mit George Salden gesprochen, weil er in sich eine seltene Kombination von Eigenschaften vereint: Er ist ein Praktiker, der auch Theorien kann, ein Macher, der grundlegend – und anders als der Mainstream – denkt, ein Immobilienmensch, der nicht nur Zahlen, sondern Wohngefühle versteht. Im Interview nimmt er die gesamte herkömmliche „Steindenke“ auseinander.

ECOreporter: Steigende Mieten, Wohnungsknappheit in Großstädten, Leerstand auf dem Land, hoher Energieverbrauch: Es wird schnell spaßfrei, wenn es um die eigenen vier Wände geht. Habe ich wichtige Aspekte vergessen, Herr Salden?

George Salden: Ja, vielleicht schon. Denn nach meiner Meinung sind wir auch noch irgendwo falsch abgebogen beim Thema Wohnen. Wir haben den Architekturpionier Walter Gropius falsch verstanden. Wir wohnen nicht kommunikativ. Wir leben anonym. Nehmen Sie Hinterhäuser in Berlin: Das sind Nicht-Communities. Wer kennt seine Nachbarschaft wirklich? Die Menschen nebenan sind für uns gefühlt weiter entfernt als der Student in Kapstadt, mit dem ich zwar über Social Media verbunden bin, den ich aber noch nie persönlich getroffen habe.

Daran könnte jeder selbst etwas ändern.

Wenn es so einfach wäre! Aber Wohnungen sind oft schlecht erreichbar und machen selbst immobil: 92 Prozent des deutschen Wohnungsbestands sind nicht barrierefrei! Und zwischen Haustür und Wohnungstür haben wir keine Gemeinschaftsflächen zum Socializing, zum Small Talk, zum Treff unter Nachbarn. Wir haben stattdessen einen F-90-Überwindungsraum, ausgestattet nach Brandschutzgesichtspunkten. Im Grunde doch absurd, in einer Gemeinschaft isoliert zu wohnen!

Vier Wände, Beton, Stein, Fenster, Türen – im Grunde aber ein seit Jahrtausenden erprobtes Konzept.

So fühlt es sich auch an. Wir verbringen beispielsweise bei weitem nicht so viel Lebenszeit im Auto wie in der Wohnung. Trotzdem ist das Auto wesentlich intelligenter als die Wohnung. Es teilt mir Strecke und Stau mit, den aktuellen Verbrauch, Innen- und Außentemperatur. Die Wohnung dagegen kommuniziert nicht. Dusche ich eine Viertelstunde heiß, müsste mir die Wohnung sagen, wie sich das auf die Nebenkostenabrechnung auswirkt. Direkt, just in time. Leider sind wir davon weit entfernt, da gibt es keine Tools, die solche Werte in realtime übermitteln.

Studentenwohnheim Keramus in Utrecht, Niederlande. Fertigstellung innerhalb von zehn Monaten, doppelt so schnell und in vergleichbarer Qualtät wie bei traditionellen Projekten. / Foto: Unternehmen

Also mehr Daten für die Bewohner?

Das wäre mir viel zu wenig Änderung. Letztlich geht es um etwas anderes: Wir sind immer noch nicht mieter- oder bewohnerzentriert. Wir sind steinzentriert. Dabei ist es der Mieter, der zahlt. Aber im Zusammenhang mit Mieten sprechen wir von Assets, Properties oder Facilities. Alles dreht sich um das Gebäude, nicht um die Menschen darin. „Enteignung der Investoren!“ Solche Forderungen sind das Ergebnis dieser Denke. Ist das verwunderlich?

Also was tun?

Wir müssen Wohnen fundamental anders denken. Wir müssen uns beispielsweise überlegen: Wie beeinflussen neue Mitarbeitende den Wohnungsmarkt, wenn wie in Magdeburg neue Produktionen für Chipfabriken entstehen? Denn um die qualifiziertesten Mitarbeitenden für die Herstellung neuer Computerchips anzuziehen, müssen wir attraktivste Wohnungen in einer einmaligen Umgebung anbieten. Anders gesagt: Wir brauchen für neue Mitarbeitende ein Wohnungsprodukt, das hohen internationalen Standards genügt. Wenn sich jemand zwischen mehreren Jobangeboten in unterschiedlichen Städten entscheiden kann, dann geht es am Ende auch um so etwas wie: Wen reizt eine Bleibe, in der ich die Nachbarn nicht kennenlerne, die ich nicht mit sicheren, guten öffentlichen Verkehrsmitteln erreiche oder bei der ich jeden Abend Kilometer mit Blockrundfahrten verbringe, um einen Parkplatz zu finden? Es geht um Glück und Wohlbefinden der Menschen, und die sind bei der Jobwahl verbunden mit einer wettbewerbsfähigen Wirtschaft, die auf die allerbesten Arbeitskräfte angewiesen ist.

In welche Richtung gehen die Lösungen dafür?

Wir brauchen Communities, wir brauchen Service. Das ist eine Kerndisruption, die beim Wohnen unweigerlich auf uns zukommt. Das wird dramatischen Einfluss auf das Wohnen nehmen, denn bisher haben wir beim Wohnen die älteste Produktlinie und den geringsten Innovationsschub.

Na ja, meine Großeltern haben schon anders gewohnt als wir. Da hat sich einiges Neues entwickelt, man bemüht sich um Innovationen.

Und was kommt bei dem Versuch zur Innovation heraus? Meist nichts Gutes für die Gesundheit. Nehmen wir das Thema Allergien: In den Häusern werden Verbundsysteme, Böden mit Kunststoffen, Silikon, Farbe, Kleber, noch einmal Kunststoff oder Kleber für Fliesen verbaut. Und dann reinigen die Bewohner alles mit einem Putzmittel. Also einer Chemikalie. Das Ganze ist ein chemischer Versuch mit so ungewissem Ausgang, dass ich ihn eigentlich im Labor im Reagenzglas mit Sicherheitsausrüstung durchführen sollte. In Wirklichkeit leben wir selbst in diesem Reagenzglas. Wir wohnen mitten in einem chemischen Dauerversuch. Das ist Wohnen heute! Dabei sollte Wohnen so gesund sein wie essen und trinken.

Gewobag baut ein nachhaltiges Zukunftsquartier in Berlin-Lichtenberg mit 1.500 Wohnungen in recycelbarer Modulbauweise. Fertigstellung 2026. / Foto: Unternehmen

Und bezahlbar.

Ja, aber wenn man das Gesamtbild betrachtet, dann muss einem doch auffallen, dass wir in etlichen Regionen Leerstände von 20 bis 30 Prozent erreichen. Im Harz, im Schwarzwald oder Nordbayern und in zahlreichen anderen Regionen. In solchen Regionen sind Wohnungen und Häuser teilweise nicht mehr vermietbar, weil es keine Arbeit gibt oder weil aus Altersgründen keine Menschen dort wohnen. Wohnungen stehen leer, weil sie nicht an den Orten sind, an denen der Mensch jetzt leben möchte. Das Produkt als solches ist wertlos. Weil das Produkt immobil ist, wie der Name schon sagt. Das ist ein Teil der Stein-Denke. Auch wirtschaftlich: Häuser werden über 50 Jahre steuerlich abgeschrieben. Wir wollen 50 Jahre einen Cashflow aus Mieten generieren, ohne darüber nachzudenken, ob sich ein Standort überhaupt 50 Jahre lang zum Wohnen eignet. Lage, Lage, Lage? Nein, eher: falsches Produkt am falschen Ort! 400.000 neue Wohnungen jährlich fehlen in Deutschland? Ja. Aber andererseits stehen 1,9 Millionen Wohnungen leer! Stein-Denke. Wir müssen Immobilität in Mobilität wandeln, um dieses Problem zu lösen.

Aber wie wandelt man Immobilien in Mobilien um?

Dazu müssen wir erst einmal anders bauen. Derzeit ist der Bau die größte Manufaktur weltweit. Alles Handarbeit, jedes Gebäude ein Unikat. Allerdings mit entsprechenden Fertigungstoleranzen. Unser japanischer Joint-Venture-Partner DAIWA hat das anders organisiert. Die eigentliche Innovation dort ist: Maschinen übernehmen repetitive Arbeitsschritte. Sie produzieren im Ergebnis auf sechs Metern Wand mit zwei Millimetern Fertigungstoleranz. Das ist in Handarbeit unmöglich. Für zirkulär gedachtes Bauen, für Demontagen, für Wiederaufbereitung ist es aber notwendig!

Bau ist in Deutschland wörtlich Hand-Werk. Darauf sind wir hier stolz.

Ja, aber wir haben einen erheblichen Fachkräftemangel. Und was tausendfach zu tun ist, ist monoton und ermüdend. Maschinen können das besser.

Maschinenarbeit kann auch monoton sein.

In Japan arbeiten die Menschen im Team, damit ihnen bei der Beaufsichtigung der Maschinen nicht langweilig wird. Und wir können auf diese Weise mit Nicht-Fachkräften bauen! Einen Raum inklusive Lichtschalter maschinell bei DAIWA herzustellen, dauert genau acht Minuten. Und das Produkt ist zirkulär gedacht. Wir können Wohneinheiten nach Jahrzehnten, die sie an einem Standort verbracht haben, wieder zurücknehmen, in der Fabrik wieder aufarbeiten, auf den neuesten Stand bringen, zum gewünschten (neuen oder anderen) Standort transportieren. Dann ist das Modul wieder bereit zum Wohnen. Mobil statt immobil. Weil Immobilität nicht berücksichtigt, dass Menschen Erdbeben und Klimawandel unterworfen sein können oder auch Krieg und demografischen Entwicklungen.

Vorgefertigte Module werden vor Ort aufgebaut: Räume sind fast komplett ausgestattet, mit Küchenzeile, Dusche, Steckdosen, Fliesen und Tapeten. / Foto: Unternehmen

Gehören dazu neue Materialien?

Ja. Wir arbeiten mit neuen Methoden für Beton und Stahl, weil das Bauen klimaschonender werden muss. Es ist unausweichlich, dass wir aus dem Fossilzeitalter heraus müssen. Wir sind aber auch dazu angehalten, ressourcenschonender und besser angepasst an klimatische Umstände zu bauen.

Kommen im Endeffekt nicht wieder die alten Wohnungsarten heraus, nur schneller hergestellt und wiederverwertbar?

Nein, denn wir haben das Bauen anders gedacht: Ins Zentrum gehört das Wohnen, das Wichtige. Der Mensch, der plötzlich allgemein zu nutzende Flure in seinem Wohnhaus vorfindet, mit kuratierter Kunst oder mit einem Gym und Allgemeinräumen zum Aufhalten sowie zum Kommunizieren – das bietet ein ganz anderes Wohngefühl. Fundamental anders. Das schafft Heimat. Und das brauchen wir. Rasch.

Ein Teil der Deutschen war schon unter Schockstarre, als es hieß, im Laufe der nächsten Jahre müssten Öl- und Gasheizungen gegen Wärmepumpen ausgetauscht werden. Und jetzt wollen Sie das Bauen und Wohnen umwälzen?

Ja, da ist jetzt vieles neu für Deutschland, aber es ist auch keine Weltneuheit. Vor allem für Japan ist es nicht neu. In Asien wird diese Art des Bauens seit 1955 umgesetzt. Unser Joint-Venture-Partner DAIWA hat gelernt, mit Ressourcenknappheit umzugehen. DAIWA gilt übrigens mit 49.000 Angestellten als größter Modulbauer der Welt. Das Unternehmen ist also kein Nischenplayer, sondern kann eine derartige Größe vorweisen, weil es eben funktioniert.

ECOreporter: Danke Ihnen!